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探险武汉楼市 2018房价风向标

作者:武漢地產圈  发布时间:2018-01-03 17:47


以融创、万科、碧桂园、保利等一众品牌房企为代表,凭借多个项目的开售,在销售额上表现不俗,且在土地和项目储备上遥遥领先于其他。

比如融创,单凭融创*武汉壹号院两次开盘就创下了超百亿的销售金额记录,更不提融公馆、融创公园壹号、融创观澜壹号三个项目次开次光。

又比如万科,在2017年,它的在汉总业绩超过180亿,这家过去在购房者心里以刚需项目为主的企业,现阶段的口号是“星移斗转,绽放江城华彩”,持续践行城市配套服务商,迎接2018年,它有45个全业务项目陆续搞定了二七滨江豪宅——万科御玺滨江,在武昌有万科金域时代,在阳逻有万科阳逻物流园、万科五彩城也在光谷(或者我们称其为鄂州葛店)落地,翡翠系收割了一众中高端客户。

大抵不过没拿到地,高价拿到地开售的项目售价未达到心理预期,一众对武汉市场觊觎很久的开发商依然将是两手空空的过年。

此外,年关将*,新一轮的交房维权潮也是让相关开发商颜面尽失;限购限价限售外延*鄂州的葛店经济开发区和花湖区也让刚拿下地王的某房企、以及在此有布局的融创、新城等房企略有不爽。

言而总之,在2017年,我们看到武汉土地市场*金额突破1500亿大关,新建商品住宅*套数突破21万套大关,房子不愁卖,地也不愁卖。在2017年,长江新城初期规划落地,区域内的新房一房难求,卓尔、华发等一票企业涌入,华发更是犀利的拿下业界认为铁定是绿城继续开发桃李春风项目的地块,融创则是签订了长江新城意向合作协议,签约金额破百亿,阳逻也好,蔡甸也罢,汉南也上了桌席,只要是住宅用地,基本都是抢抢抢。

抢,在买方、卖方之间持续上演。如圈圈之前预料的一样,到了12月,开发商们开启了疯狂的开盘模式。一则,为了回笼资金,冲击下年初定下的销售目标;二则,武汉市房管局已经点名哪些项目可售,不卖,难道跟政府唱一轮对台戏?

年末,融创融公馆二期*后一次开盘,推出630套左右带装修房源,宣告售罄;东原启城首推带装修的97-139平米房源,均价13300元/平,售罄。就在12月29日,依然有不低于6个盘开盘,包括正荣府、武汉绿地城、钰龙旭辉半岛、广信万汇城、绿地香树花城、新长江香榭澜溪;12月30日,海尔国际广场436套网络开盘,售罄。

在一片大好销售形势之下,2017年,贯穿全年楼市调控调性的无疑是稳定楼市,稳固价格,而从当前一众新盘开盘的趋势和“房子是用来住的,不是用来炒的”这一基调之下,在2018年,圈圈和一众业内的朋友们认为,武汉新房房价涨幅预计不大。在某种程度上,新盘开盘(尤其是地王)的价格基本代表了一个时间段内周边项目的价格,易居研究院市场总监严跃进亦认为,2018年,楼市的整体涨幅约会在4%左右。

那么,圈圈对部分区域的新盘开盘价做了一个小小的盘点,以供各位圈友做一个小小的参考。

江夏:毫无疑问,当前已经开售的新盘中,中海光谷锦城作为片区单价地王,售价是一个风向标。该项目于2016年拿地,楼面地价为8230元/平米,于2017年10月28日*开盘,出售均价为16000元/平米(含2500元/平米*费用),据悉,并未当日售罄。短时间,想必该区域的项目同类型产品售价难以超越。

后湖:地王项目开盘时间可谓是一拖再拖,没错,圈圈说的就是首地云梦台,从说2017年10月开盘到现在,并没有*新的动作。该项目楼面价近6000元/平米,目前,后湖区域毛坯房备案价基本在14000-15000元/平米左右,融创融公馆的售价并不算是天花板价,二期*后一期开盘均价为14800元/平米,加上2500元/平米的*修标准,整体均价为17300元/平米。

另外,美联联邦生活区的前期售价为18300元/平(含3000*标准)。对于想要在后湖置业的购房者来说,除了等似乎也并无他法,毕竟基本没有项目可售,会存在一定时间的断档。圈圈了解到,这个项目*开盘可能推出4栋楼,面积为110/125/145/170平,所以,面向改善型置业族群是它的基本定位,*于价格,估摸着会超过融公馆,但也基本没有太大可能突破2万价格线。除此之外,汇悦天地、星河2049也是购房者近期可以考虑的,毕竟开盘已在官方公布的名录上。

汉南:说武汉绿地城是当下的价格标杆应该没有什么疑义。该区域在售项目较少,以绿地城*新取得的武房开预售(2017)709号为例,5号楼的备案均价为6900元/平米,另外加上1600元/平米装修,整体均价为8500元/平米,这就是当前项目的天花板价格。对于后续的项目,2017年12月,武汉百纳房地产有限公司以总价40628万元,楼面地价2250.18元/平米拿下了该片区新单价地王,并未高的离谱,所以后续的房价,大抵也不会有较大涨幅。

光谷:地王尚未动工,依然还是由正荣于2016年7月创下的记录,楼面价15966元/平米。但光谷的房价,以华润琨瑜府200万*金为标杆,买房之难可见一斑。项目开盘均价为20100元/平米(非毛坯),且要求全款优先,茶水费也被网友诟病。

东西湖:地王是融创的,卖的*好的也是融创的,价格的天花板,大概还是融创的。区域内*高价格的天花板,且参照下近期即将开盘的融创观澜府(走改善型路线),而刚需住宅就参照下融创观澜壹号吧,售价为12500元/平米。

二七滨江:无疑现阶段的价格代表项目是华发外滩首 府,2017年12月22日,该项目第二次开盘,均价为36000元/平米(毛坯),部分户型备案价突破40000元/平米,刷新武汉楼市天花板价格。在该区域,绿城黄浦湾即将开盘。

武昌*:无疑价格标杆是融创*武汉壹号院。该项目2次开盘,售价约为37000元/平米(含5000元/平米*)。短期之内,再跨越这一价格,怕是难。

新洲:在华发凶猛拿下几宗地,并刷新阳逻地王记录的时代,圈圈已经难以判定后续房价了,作为参照,其拿地楼面价为3140元/平米,在其之前,阳逻住宅用地*高的楼面地价也不过1208元/平米,在售项目参照,大概就是绿城桃李春风的6700元/平米了。

白沙洲:*先进入白沙洲开发的万科,在12月拿下了该区域的新地王,八坦路129号地块,总价38.65亿元,楼面价9075元/平米,目前的天花板售价大致可参照本周交房维权的保利上城,项目于2017年12月14日网开,毛坯售价10800元/平米,带装修2500元/平米。但圈圈猜测,万科项目大概不会以13000元/平米左右价格开售吧,大不了,留到2019年再开盘喽。

四新:拿下地王的是武汉保利,同样在2017年12月,保利以52.8亿的总价拿下国博滨江128号地块,楼面价15619元/平米。圈圈在此默默表示,这个地块目前周边项目的精 装售价也就这个价格了,比如武汉正荣府。

蔡甸:地王是中建三局的,楼面价是2800元/平米。圈圈表示,这块地位于蔡甸街莲花湖大道,有25家开发商提交规划方案评比,包括万科、金地、华发、中海、招商蛇口、碧桂园、旭辉、保利等等,地块离地铁4号线延长线不远。*于区域售价,以碧桂园学府壹号为参照,带装修价格为6600元/平米。

以上为圈圈对部分片区的浅薄见解。

2017年没买到房的没买到地的

2018年再战江湖!

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